Aspectos clave del alquiler de vivienda habitual en verano

Existen dos posibilidades de alquilar un piso: como alquiler de temporada (LAU) o como vivienda de uso turístico (VUT).

El alquiler de temporada se corresponde a los pisos que se alquilan durante semanas sueltas o por un motivo concreto, como vacaciones, trabajo, estudios, a alguien que ya tiene su residencia habitual en otro lugar. Se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos, no permite ofrecer servicios de hostelería (como limpieza o desayunos) y no suele comercializarse a través de canales turísticos profesionales.

Por otro lado, el alquiler como Vivienda de Uso Turístico (VUT) se considera actividad turística si se publica en plataformas como Airbnb o Booking de forma habitual. En este caso, todas las comunidades autónomas exigen una licencia obligatoria y el cumplimiento de normativas técnicas específicas.

Además, otros de los aspectos clave que tienes que tener en cuenta a la hora de alquilar tu vivienda habitual son:

• Estatutos de la comunidad: aunque sea tu propia casa, debes verificar que tu edificio no haya prohibido expresamente el uso turístico. En 2026, las comunidades tienen potestad para vetar estas actividades o incluso incrementar tu cuota de gastos comunes.
• Número de registro: todas las VUT deben inscribirse en el Registro Único de Arrendamientos de corta duración, con número identificativo visible en anuncios, las plataformas lo verifican automáticamente.
• Declaración en el IRPF: todos los ingresos deben declararse como rendimientos del capital inmobiliario. Como es tu vivienda habitual, solo podrás deducir los gastos proporcionales (IBI, basura, seguros, suministros) correspondientes a los días exactos que la vivienda haya estado alquilada.
• Seguro de hogar: comprueba que tu póliza cubre el alquiler a terceros. Muchos seguros de hogar excluyen daños causados por inquilinos temporales, si no se notifica previamente a la compañía.

Normativa del alquiler vacacional

No existe una única normativa del alquiler vacacional en España, sino que cada comunidad autónoma fija las condiciones que deben tener los pisos para ser alquilados legalmente.

En la actualidad, si la vivienda se comercializa en plataformas turísticas, prevalece siempre la normativa turística regional sobre la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), que queda reservada mayoritariamente para alquileres de temporada con fines no turísticos (como nómadas digitales o mudanzas temporales).

Existen, sin embargo, algunos requisitos que deben cumplir todas las viviendas que deseen ser alquiladas en verano.

• Habitabilidad: deben poseer una cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación vigente.
• Equipamiento: la vivienda, además, debe alquilarse amueblada, dotada de suministros (agua, luz, wifi) y disponer de todo lo que pudiera necesitar el inquilino para una estancia confortable.
• Atención al cliente: el arrendatario debe contar con el teléfono del propietario, con el fin de que pueda localizarle en caso de imprevisto o emergencia. Además, en todas las comunidades autónomas es obligatorio el contacto 24h con el anfitrión.
• Registro de viajeros: ahora es obligatorio comunicar los datos de identidad de los inquilinos a las autoridades (Policía o Guardia Civil) a través de las plataformas digitales oficiales en las primeras 24 horas.

Ante la pregunta de si puedo alquilar mi vivienda habitual en verano, debes saber que algunas comunidades limitan esta práctica a un máximo de 31, 60 o 90 días al año. De este modo, superar este límite podría transformar legalmente tu vivienda habitual en una actividad económica profesional, con mayores exigencias fiscales y administrativas.

Por ello, es imprescindible consultar la legislación vigente tanto de tu comunidad autónoma como de tu municipio, ya que muchos ayuntamientos están limitando las licencias en zonas denominadas como mercado tensionado, como sucede en Madrid, Barcelona o Baleares.

Contrato de alquiler vacacional

El contrato de alquiler vacacional determina los derechos y obligaciones tanto del propietario de la vivienda como del huésped. Debe incluir la identificación de las partes, la descripción de la propiedad (incluyendo su número de registro turístico), la duración del alquiler, el precio total con impuestos, la política de cancelación, las normas de uso de la vivienda y las normas de convivencia y las responsabilidades, así como la firma de las partes en todas las hojas.

De esa manera, para alquilar tu vivienda habitual en verano, junto al contrato de alquiler vacacional, es recomendable, además, disponer de:

• Registro de viajeros: recuerda que es obligatorio por ley recoger los datos de los huéspedes y comunicarlos a las autoridades (Policía o Guardia Civil) a través de las plataformas oficiales en un plazo de 24 horas.
• Fianza o depósito: es aconsejable fijar en el contrato una fianza de daños, que servirá como garantía ante cualquier desperfecto en tu mobiliario o enseres personales durante la estancia.
• Garantías y protección: generalmente, es recomendable un seguro de impago de alquiler o un seguro para alquiler vacacional. Este te protegerá frente a posibles actos vandálicos, robos o daños accidentales que un seguro de hogar estándar de vivienda habitual suele excluir.

Derechos y obligaciones del alquiler vacacional

Como en todo alquiler, el propietario de la vivienda tiene que hacer frente a derechos y obligaciones del alquiler vacacional. Las obligaciones pueden variar en función de cada territorio, aunque las siguientes son comunes a cualquier arrendador:

• Licencia turística: lo primero que hay que hacer es contar con la licencia turística correspondiente para el ejercicio de la actividad.
• Registro de la propiedad: hay que inscribir el alquiler de la vivienda en la comunidad autónoma, aunque este proceso puede hacerse automáticamente al obtener la declaración responsable.
• Parte de viajeros: el arrendador debe elaborar un parte de viajeros por cada huésped (incluidos menores de 14 años). En la actualidad, este registro es 100% digital y debe enviarse en un plazo de 24 horas a las autoridades a través de la plataforma centralizada SES.HOSPEDAJES.
• Comunidad de vecinos: es imprescindible que los estatutos de la comunidad no prohíban expresamente el alquiler vacacional. Según la normativa vigente, las comunidades pueden vetar esta actividad con una mayoría de 3/5 e incluso incrementar la cuota de gastos comunes al propietario hasta un 20%.
• Protección de datos: el arrendatario se encargará de cumplir con la Ley de Protección de Datos, protegiendo la información de sus inquilinos de terceros no autorizados.
• Certificado de eficiencia energética: un técnico cualificado debe detallar el grado de eficiencia energética del inmueble, que debe incluirse en los anuncios de la vivienda y en los contratos firmados con el huésped.
• Declaración de ingresos e inspección de turismo: es obligatorio declarar estos ingresos en el IRPF. Ten en cuenta que las plataformas están obligadas a enviar el Modelo 179 a la Agencia Tributaria, cruzando datos en tiempo real sobre tus ganancias y los días de ocupación de tu vivienda habitual.

En cuanto a los derechos de los arrendadores, se encuentran los siguientes:

• Precio: establecer el precio que considere oportuno por el alquiler.
• Contrato de alquiler vacacional: el propietario puede redactar un contrato de alquiler vacacional que contenga las normas de estancia y resolverlo si el huésped no las cumple.
• Facturas: el propietario de la vivienda elaborará una factura para declarar sus ingresos a Hacienda.
• Cancelación de la reserva: el arrendador puede cancelar una reserva siempre que lo vea necesario y pedir una fianza que puede asumir como propia en caso de que el inquilino cancele a última hora su reserva o cause desperfectos en la vivienda.

¿Qué pasa si alquilo mi vivienda habitual con hipoteca?

Puede pasar que tengas una hipoteca sobre tu vivienda habitual. En este caso, puedes alquilarla en verano, pero debes tener en cuenta tres aspectos económicos y legales:

• Deducción fiscal: si todavía te beneficias de la deducción estatal por compra de vivienda habitual (para adquisiciones anteriores a 2013), perderás el derecho a deducirte la parte proporcional de la hipoteca durante los días que la casa esté alquilada.
• Exención por reinversión: si en el futuro decides vender tu casa para comprar otra, el tiempo que la vivienda estuvo destinada al alquiler vacacional no computará como vivienda habitual, lo que podría obligarte a pagar más impuestos por la ganancia patrimonial.
• Condiciones bancarias: generalmente, los bancos no ponen impedimentos siempre que sigas pagando tu cuota, pero es recomendable revisar que tu escritura no contenga cláusulas específicas que limiten la explotación comercial del inmueble si obtuviste condiciones especiales por ser tu residencia principal.

¿Cuánto cuesta obtener el número de registro de alquiler vacacional?

Para obtener el número de registro, el proceso general comienza con la presentación de una Declaración Responsable ante la consejería de turismo de tu comunidad autónoma o a través de la sede electrónica municipal.

En este documento, declaras bajo tu responsabilidad que la vivienda cumple con todos los requisitos técnicos y legales exigidos. Una vez presentada, se te asignará un código de registro que deberás incluir obligatoriamente en cualquier anuncio.

En cuanto al coste, el precio total depende directamente de tu ubicación geográfica y de la normativa de tu comunidad:

• Tasas administrativas: dependen de la región; mientras que en comunidades como Madrid el trámite es gratuito, en otras como Baleares o Cataluña las tasas de inscripción pueden oscilar entre los 50€ y 300€.
• Informe municipal previo: en ciudades con zonas tensionadas, los ayuntamientos suelen exigir un "Informe de Compatibilidad Urbanística". Este trámite tiene un coste local que suele rondar entre los 30€ y 150€.
• Gestiones técnicas: si no dispones de la cédula de habitabilidad o el certificado energético en vigor, deberás contratar a un profesional. El coste de estos certificados técnicos suele estar entre los 150€ y 400€.
• Placa oficial: una vez registrado, es obligatorio colocar en el exterior de la vivienda la placa identificativa correspondiente, que tiene un precio de compra de entre 25€ y 50€. Si tu vivienda ya tiene la documentación en regla, el coste total en el momento presente suele oscilar entre los 200€ y 600€. Este presupuesto cubre las tasas, el informe municipal y la placa oficial, una inversión mínima si tenemos en cuenta que las multas por carecer de registro pueden superar los 10.000€.