¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra funciona como un contrato doble: por un lado, el inquilino ocupa la vivienda y paga una renta mensual como en cualquier arrendamiento; por otro, tiene reservado el derecho a comprarla antes de que finalice el plazo pactado, al precio fijado desde el inicio.

Ese precio de compra queda pactado en el momento de la firma y no varía, independientemente de cómo evolucione el mercado inmobiliario durante el período de alquiler. Esto significa que si los precios suben, el inquilino habrá asegurado la vivienda por debajo del valor de mercado; si bajan, deberá pagar el precio acordado aunque este sea superior al de mercado.

Al firmar el contrato, el inquilino suele abonar una prima inicial de entre el 5 % y el 10 % del valor de la vivienda, que actúa como garantía de su intención de compra. Esta cantidad se descuenta del precio final si finalmente se ejecuta la opción, pero se pierde si el inquilino decide no comprar. Del mismo modo, una parte o la totalidad de las mensualidades pagadas durante el arrendamiento también se descuentan del precio de compraventa, según lo que hayan acordado las partes.

Durante la vigencia del contrato, el propietario no puede vender la vivienda a un tercero ni echarse atrás en las condiciones pactadas. El inquilino, por su parte, debe mantenerse al corriente de los pagos para conservar su derecho a compra. Una vez transcurrido el plazo acordado sin que el inquilino haya ejercido ese derecho, la opción de compra queda extinguida.

Contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción a compra es un contrato doble o mixto que añade a las condiciones habituales de un arrendamiento otras relacionadas con la futura compraventa de la vivienda.

A diferencia de un contrato de alquiler convencional, en el que el inquilino solo tiene derecho al uso del inmueble durante el tiempo pactado, aquí el arrendatario también se reserva el derecho a comprar la vivienda en un plazo determinado y a un precio fijado desde el inicio.

Por otro lado, lo distinto a un contrato de compra directa es que no es necesario disponer del capital en el momento de la firma. De este modo, el inquilino puede ir acumulando parte del precio mientras vive en la vivienda. Por ello, veremos cómo es el modelo de contrato y cuál es su duración habitual.

Cómo es el modelo contrato de alquiler con opción a compra entre particulares

El modelo de un contrato de alquiler con opción a compra debe contener algunos puntos esenciales, además de la fecha y la firma tanto del arrendador como del arrendatario. A continuación, los resumimos todos en estos puntos:

• Reunidos: en esta primera parte se exponen los datos del arrendador y el arrendatario, con sus nombres y apellidos, dirección y DNI.
   
• Manifiestan: aquí debe dejarse claro que el contrato de arrendamiento es con opción a compra y que ambas partes son conocedoras de esto.
   
• Exponen: aquí debe indicarse quién es el propietario de la vivienda, los datos catastrales, si tiene alguna carga o no, etc. Asimismo, también se expondrá quién será el interesado en alquilar la vivienda con opción a compra.
   
• Estipulaciones: este es un punto esencial en el que se recogerán datos sobre el alquiler y cuándo debe ser abonado, el mínimo de arrendamiento y su renovación, lo que el inquilino debe cumplir y cómo actuar en caso de desear comprar.

El apartado de las “estipulaciones” es el más extenso porque en él se expondrán diferentes apartados sobre las condiciones del alquiler con opción a compra, cómo se procederá si el inquilino manifiesta su deseo de adquirir el inmueble, qué ocurre si en un tiempo determinado no se ejerce este derecho, etc.

Qué debe recoger la parte del contrato de alquiler

La parte de arrendamiento debe incluir el período de tiempo durante el que el inquilino puede ocupar la vivienda, que la LAU fija en un mínimo de cinco años para contratos entre particulares y siete si arrienda una empresa, prorrogables si las partes no manifiestan lo contrario.

También debe especificarse la renta mensual y su forma de actualización, habitualmente vinculada al IPC. Asimismo, deben quedar claros aspectos como quién asume los gastos de comunidad y los de mantenimiento o reparación de la vivienda, ya que en muchos contratos se establece que el propietario cubre las reparaciones estructurales y el inquilino las de mantenimiento ordinario.

Qué debe recoger la parte de la opción de compra

La cláusula de opción de compra debe incluir el acuerdo expreso de ambas partes, la identificación del inmueble que se transmitirá, el precio estipulado para la adquisición y, en su caso, el porcentaje de las rentas abonadas durante el arrendamiento que se descontarán del precio final.

También debe fijarse el plazo durante el que el inquilino puede ejercer ese derecho, que habitualmente se sitúa entre tres y cinco años, aunque puede ampliarse si ambas partes lo acuerdan.

Por último, si se pacta una prima inicial, debe indicarse con claridad cuándo se paga, qué importe tiene y qué ocurre si finalmente no se ejerce la opción de compra, ya que en ese caso suele perderse.

¿Cuánto es la duración del contrato de alquiler con opción a compra?

La duración de un contrato de alquiler con opción a compra es la misma que el de un arrendamiento normal. Si nos fijamos en lo que se recoge en la Ley de Arrendamientos Urbanos, descubrimos que se puede establecer un plazo mínimo de cinco años.

No obstante, en las cláusulas del contrato se puede establecer la renovación anual durante ese tiempo, en el que ambas partes, antes de que esta se produzca, puedan solicitar la anulación del contrato o, por el contrario, adquirir el inmueble.

Merece la pena el alquiler con opción a compra

Merece la pena valorarlo cuando se quiere comprobar si la vivienda se adapta a las necesidades antes de comprometerse con la compra: vivir en ella permite conocer el barrio, la comunidad de vecinos o posibles problemas que no se detectan en una visita puntual.

Ventajas y desventajas del alquiler con opción a compra

Como cualquier modalidad contractual, el alquiler con opción a compra tiene aspectos positivos y negativos que conviene conocer antes de tomar una decisión.

A continuación, vamos a ver las principales ventajas del alquiler con opción a compra, tanto para el inquilino como para el propietario:

• El alquiler se descuenta del precio de compra. Las mensualidades pagadas durante el arrendamiento se deducen, total o parcialmente, del precio final de la vivienda, lo que elimina la sensación de estar perdiendo dinero mes a mes.
   
• La compra queda garantizada. El propietario no puede echarse atrás en la venta ni aceptar una oferta mejor de un tercero durante la vigencia del contrato.
   
• El precio de compra está blindado. Al fijarse desde el inicio del contrato, el inquilino queda protegido ante posibles subidas del mercado inmobiliario durante el período de arrendamiento.
   
• Permite ahorrar para la hipoteca. El tiempo de alquiler puede aprovecharse para reunir el capital necesario para la entrada o para mejorar el perfil financiero de cara a solicitar financiación.
   
• El propietario genera ingresos desde el primer día. Evita que la vivienda quede vacía y, gracias a la prima inicial, cuenta con una garantía económica ante impagos o ante la renuncia del inquilino a ejercer la opción de compra.

Sin embargo, esta modalidad también tiene inconvenientes que conviene valorar antes de firmar:

• Se pierde la prima si no se compra. Si el inquilino decide no ejercer su derecho a compra, perderá la cantidad abonada al inicio del contrato, que suele situarse entre el 5 % y el 10 % del valor de la vivienda.
   
• Las cuotas son más altas que en un alquiler convencional. Al incluir la opción de compra, la renta mensual suele ser algo superior a la del mercado.
   
• El propietario asume el riesgo de una subida del mercado. Al tener el precio fijado desde el inicio, si el valor de la vivienda sube por encima de lo pactado, habrá acordado la venta por debajo del precio de mercado.

Requisitos para acceder al alquiler con opción a compra

Los requisitos para acceder al alquiler con opción a compra son en gran medida los mismos que para cualquier arrendamiento convencional: el inquilino debe acreditar solvencia económica para hacer frente a la renta mensual y abonar la fianza correspondiente, equivalente a un mes de alquiler según la LAU. En función del propietario, pueden solicitarse garantías adicionales como un aval, referencias de arrendamientos anteriores, las últimas nóminas o la contratación de un seguro de alquiler, una garantía cada vez más habitual que cubre al propietario ante posibles impagos u otros incidentes durante la vigencia del contrato.

Sin embargo, al tratarse de un contrato con opción a compra, existen condiciones adicionales que deben quedar recogidas por escrito:

• El contrato debe fijar el precio de la futura compraventa desde el inicio, sin posibilidad de modificarlo posteriormente.
   
• Debe establecerse un plazo concreto durante el que el arrendatario podrá ejercer su derecho a compra.
   
• Es habitual que se exija una prima inicial, que suele situarse entre el 5 % y el 10 % del precio de venta. Aunque no es obligatoria, el propietario la retendrá si el inquilino finalmente no ejerce la opción de compra.
   
• Debe especificarse qué porcentaje de las rentas abonadas se descontará del precio final en caso de que se ejecute la compra.

¿Cómo tributa el alquiler con opción a compra?

La tributación del alquiler con opción a compra depende principalmente de quién sea el arrendador y de si la vivienda es de nueva construcción o de segunda transmisión.

• Cuando el arrendador es el promotor de la vivienda, el arrendamiento está sujeto al IVA, con un tipo del 10 % para viviendas libres y del 4 % para viviendas de protección oficial.
   
• Cuando el arrendador es un particular, la operación está sujeta al Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), tanto en la concesión de la opción como en el arrendamiento y en la compraventa final.
   
• En cuanto a la prima, el inquilino debe liquidar el ITP en un plazo de 30 días hábiles desde la firma del contrato. Si no se establece un importe específico o es inferior al 5 % del precio de la vivienda, se presume como base imponible el 5 % del precio de ejercicio de la opción.
   
• Para el propietario, si es una persona física, debe declarar el importe percibido en la base imponible del ahorro del IRPF, tal y como estableció el Tribunal Supremo en 2022.

Dado que la fiscalidad puede variar según la comunidad autónoma y las circunstancias concretas de cada contrato, se recomienda consultar con un asesor fiscal antes de firmar.